Gayrimenkul sertifikaları yüzde 29 daha pahalı!

Prof .Dr. Soner Gökten Emlak Konut Gayrimenkul Sertifika değerleme raporunu inceledi.

Emlak Konut GYO’nun ihracına hazırlandığı Damla Kent projesinin A Etabının gayrimenkul sertifikalarına ilişkin izahname seti ve değerleme raporu nihayet açıklandı.

Talep toplamaya 4 gün kalmışken bu kadar geç yayınlanmasını anlamlandıramadığım gibi, pazarlanan ile gerçek arasındaki farkı görünce bir kez daha derin bir üzüntüye kapıldım.

Projenin değerlemesini son iki yılda aldığı işlerle müthiş bir ivme kazanan ‘Talya Gayrimenkul Değerleme’ yapmış.

Diğer raporlarını incelemedim ama bu raporu görünce gözlerime inanamadım.

Alana uzmanlar ve Doktorlar yetiştirmiş bir akademisyen olarak ifade edebilirim ki bu denli büyük bir ihraçta bu denli özensiz bir değerleme raporu hiç yakışmamış.

Değerleme raporunda gelir yaklaşımı uygulanmamış.

Konutlar için tamam da; ticari üniteler için uygulamamak olur mu hiç?

Standart birim değer itibariyle maliyet yaklaşımı ve emsal karşılaştırmaya dayalı pazar yaklaşımı uygulanmış.

Ne yazık ki, daha önce başkaca değerleme raporlarından sıkça gördüğüm gibi, emsal yaklaşımında gene ilan fiyatları kullanılırken, o ilanları pazarlayan emlakçıların telefon numaraları birer kanıt olarak yazılmış.

Yeri gelmişken tekrar edeyim, parantez açayım: Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında pazar yaklaşımında benzer varlıklar için serbest piyasada gerçekleşmiş alım-satım işlemleri esas alınır ve bu fiyatlar üzerinden karşılaştırma yapılarak değerleme sonucu üretilir. Teklif fiyatları veya liste fiyatları yardımcı veri olabilir, ama asıl olan gerçek işlemlerdir. Bu nedenle sadece teklif fiyatlarına dayanan ve özellikle emlakçının telefon numarasını yazmakla yetinen bir değerleme raporu, Uluslararası Değerleme Standartları açısından güvenilir ve geçerli sayılmaz. Parantezi kapatıyorum.

Değerleme raporunda A Etabındaki 1.540 adet konut için pazar yaklaşımına göre toplam 14.598.967.848,28 TL’lik bir değer çıkarılmış.

İhraç tutarı ise 14.599.226.657 TL. Aradaki fark nereden kaynaklanıyor anlamadım lakin önemsenecek düzeyde değil.

Burada önemsediğim husus İSKONTO!