Gayrimenkul sertifikasıyla borsadan ev sahibi olma dönemi başladı

Artık borsadan alınabilecek gayrimenkul sertifikaları sayesinde, herkes hayalindeki eve veya gayrimenkul yatırımına daha kolay ulaşabilecek.

Gayrimenkul Sertifikası, bir gayrimenkul projesinin belirli bir kısmına yatırım yapma hakkı tanıyan, sermaye piyasasında işlem gören bir finansal üründür.

Yani bir konut projesinden küçük paylar halinde satın alınabilen ve borsada alınıp satılabilen sertifikalardır.

Bu sertifikalar sayesinde, yüksek tutarlı peşinatlar olmadan, küçük bütçelerle de gayrimenkul projelerine yatırım yapılabilir.

Bu Sertifikalar Kimlere Hitap Ediyor?

Özellikle birikimi sınırlı olan bireysel yatırımcılara hitap eder. Büyük konut projelerine yatırım yapmak isteyen ancak yeterli finansmanı olmayan küçük yatırımcılar, gayrimenkul sertifikalarıyla projelere ortak olabilecek. Böylece, gayrimenkul yatırımı sadece yüksek gelir grubuna özel olmaktan çıkıyor.

TOKİ ve Emlak Konut GYO’nun Görevi Nedir?

TOKİ (Toplu Konut İdaresi Başkanlığı) ve Emlak Konut GYO, Türkiye’nin en büyük kamu ve özel sektör gayrimenkul projelerini geliştiren kurumlarıdır.

Bu iki kurumun işbirliği ile hayata geçen “Gayrimenkul Sertifikası” projesi, projelerin finansmanını kolaylaştırırken yatırımcıya da yeni bir fırsat sunuyor. Projelerin belirli kısımları sertifika olarak borsada satışa sunulacak.

Sertifika Satın Almak İçin Ne Yapmak Gerekiyor?

Sertifika almak isteyen yatırımcıların öncelikle bir aracı kurum üzerinden yatırım hesabı açmaları gerekiyor.

Ardından, borsa platformlarında listelenen gayrimenkul sertifikalarından dilediklerini seçip satın alabilirler. Satın alma işlemi hisse senedi alır gibi, elektronik ortamda gerçekleşiyor.

Sertifika Sahipleri Ne Tür Haklara Sahip Olacak?

Gayrimenkul sertifikası sahipleri, satın aldıkları projenin belirli bir payına ortak olmuş sayılırlar. Projenin satışından elde edilen gelirden, portföy büyüklüğüne göre pay alma hakları olur. Ayrıca, belirli durumlarda projede gerçekleşecek kâr payları da yatırımcılara dağıtılabilir.

Yeterli Sertifikaya Ulaşamayanlar Ne Yapacak?

Bütün sertifikalar satılamazsa, o zaman projedeki konutların bir kısmı açık artırma yoluyla satışa sunulacak.

Bu açık artırmadan elde edilen gelir de, sertifika sahiplerine pay olarak dağıtılacak. Böylece, yatırımcılar projeye dolaylı yoldan da katkıda bulunmuş ve gelirden pay almış olacaklar.

Gayrimenkul Sertifikası Almanın Avantajları Nelerdir?

Düşük Bütçeyle Yatırım: Yüksek tutarlı gayrimenkul alımına gerek kalmadan küçük bütçelerle yatırım yapılabilir.

Likidite: Sertifikalar borsada işlem gördüğü için, istenildiği zaman alınıp satılabilir. Şeffaflık: Sermaye piyasasında işlem gördüğü için tüm süreçler denetime ve şeffaflığa tabidir. Çeşitlendirme: Yatırımcılar farklı projelerden farklı sertifikalar alarak portföylerini çeşitlendirebilirler.

Dezavantajları veya Riskleri Var Mı?

Her yatırımda olduğu gibi gayrimenkul sertifikalarında da riskler bulunur. Projelerin gerçekleşmeme ihtimali, piyasa koşullarına bağlı fiyat dalgalanmaları, açık artırmadan elde edilen gelirin belirsizliği gibi faktörler yatırımcının karşılaşabileceği riskler arasında yer alır. Ayrıca, gayrimenkul piyasasının genel durumu da sertifika fiyatlarını etkiler.

Bu Yeni Sistem Gayrimenkul Piyasasını Nasıl Etkileyecek?

Gayrimenkul sertifikalarının yaygınlaşmasıyla birlikte, piyasada daha fazla likidite ve çeşitlilik oluşacak. Küçük yatırımcılar da piyasanın içine girebildiği için talep artacak, böylece projelerin finansmanı daha hızlı sağlanabilecek. Ayrıca, gayrimenkul yatırımları daha erişilebilir hale geldiği için konut sektöründe hareketlilik artacak.

Gelecekte Bu Sistem Nasıl Gelişebilir?

Gayrimenkul sertifikaları, finansal piyasalarda gayrimenkul yatırımlarını kolaylaştıran bir araç olarak önümüzdeki yıllarda daha da yaygınlaşabilir.

Teknolojinin gelişmesiyle dijitalleşme artacak, sertifikaların alım-satımı daha hızlı ve güvenilir hale gelecek.

Ayrıca, farklı türde gayrimenkul varlıkları için de benzer sertifikalar çıkarılarak yatırımcıların portföy seçenekleri genişletilebilir.

Gayrimenkul sertifikası uygulaması, Türkiye’de gayrimenkul yatırımına yeni bir soluk getiriyor. Özellikle küçük yatırımcılar için büyük fırsatlar sunan bu sistem, TOKİ ve Emlak Konut GYO’nun işbirliği ile hayata geçirilerek sektörde önemli bir dönüm noktası oluşturuyor.

Ancak her yatırımda olduğu gibi, bu sistemde de riskler bulunuyor; bu yüzden detaylı araştırma ve danışmanlık almadan hareket edilmemesi önem taşıyor.

Gayrimenkul yatırımlarının demokratikleştiği bu yeni dönemi yakından takip etmek ve yatırım stratejinizi bu doğrultuda şekillendirmek, gelecekte finansal açıdan büyük avantajlar sağlayabilir.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın öncülüğünde, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) ile Emlak Konut GYO işbirliğiyle başlatılan “Gayrimenkul Sertifikası” uygulaması, Türkiye’de konut yatırımına yönelik yeni bir dönemi başlatıyor.

Bu sistemle birlikte, küçük ölçekli birikimlere sahip yatırımcılar da büyük gayrimenkul projelerine ortak olabilecek.

Proje, dar gelirli vatandaşların konut sahibi olma hayalini gerçeğe dönüştürmeyi hedeflerken, aynı zamanda sermaye piyasalarına yeni bir yatırım enstrümanı kazandırıyor.

Yeni Modelin Temel Amacı Nedir?

Yeni sistem, özellikle peşinat birikimi yapamayan veya kredi kullanmakta zorlanan vatandaşların konut sahibi olabilmesi amacıyla kurgulandı.

“Damlaya damlaya ev olur” mantığıyla geliştirilen bu alternatif model, küçük miktarlarla konut yatırımına katılımı mümkün hale getiriyor.

Hedef, toplumsal ölçekte konuta erişim imkanını genişletmek ve kiralardaki artışı dengeleyerek daha istikrarlı bir gayrimenkul piyasası oluşturmaktır.

Aynı zamanda bu sistem, klasik konut kredisi ve peşinat yükünün dışında kalan bir alternatif sunduğu için toplumun geniş bir kesimine hitap ediyor.

Sistem Nasıl Çalışacak?

TOKİ ve Emlak Konut GYO güvencesiyle hayata geçirilecek olan bu modelde, yatırımcılar Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından denetlenen gayrimenkul sertifikalarını kendi bütçelerine uygun miktarda satın alabilecekler.

Sertifikalar Borsa İstanbul’da işlem görecek; böylece yatırımcılar diledikleri zaman alım-satım yapabilecek.

Herhangi bir alt veya üst limit bulunmaması nedeniyle isteyen herkes bu sisteme dahil olabilecek. Sistem, erişilebilirlik açısından oldukça esnek bir yapıya sahip.

Sertifikalar Ne Zaman ve Nasıl Satışa Sunulacak?

Gayrimenkul sertifikalarının ilk ihraç süreci 4-8 Ağustos 2025 tarihleri arasında gerçekleştirilecek. Bu tarihler arasında talep toplama yöntemiyle halka arz edilecek olan sertifikaların birim fiyatı 7,59 TL olarak belirlendi.

Halka arzın ardından, 11 Ağustos 2025 itibarıyla sertifikalar Borsa İstanbul’da işlem görmeye başlayacak. Böylece yatırımcılar hem proje boyunca alım-satım yapabilecek hem de değer artışından kazanç sağlayabilecek.

Hangi Projeye Yatırım Yapılabilecek?

Sistemin ilk uygulama alanı, İstanbul Başakşehir’de hayata geçirilecek olan “Damla Kent Evleri” projesi olacak. Bu büyük ölçekli projede toplamda 5 bin 325 adet konut inşa edilecek.

Gayrimenkul sertifikaları ise ilk etapta 1540 konut için geçerli olacak. Projenin inşaatına 1 Ekim 2025’te başlanması ve 4 Şubat 2029’da tamamlanması planlanıyor. Bu projeyle birlikte sistemin işleyişi somutlaşacak ve sonraki projeler için örnek teşkil edecek.

Sertifikalardan Nasıl Getiri Elde Edilecek?

Belirli bir sayıda sertifikayı elinde bulunduran yatırımcılar, doğrudan bir konutun sahibi olabilecek. 5 Şubat 2026 ile 4 Ağustos 2028 tarihleri arasında kullanılabilecek.

Bu dönemde yatırımcılar, istedikleri konutu seçerek tapu devrini gerçekleştirebilecek. Eğer yatırımcılar belirli bir konut değerine ulaşacak kadar sertifika biriktirememişse, proje sonunda açık artırmayla satılacak konutlardan elde edilen toplam gelir üzerinden pay alma hakkına sahip olacaklar.

Borsa İşlemleri (Alım-Satım): Sertifikalar, Borsa İstanbul’da sürekli olarak işlem görecek. Bu sayede yatırımcılar, piyasadaki arz-talep dengesine göre istedikleri zaman sertifikalarını satabilir, fiyat artışlarından gelir elde edebilir.

Buna ek olarak, proje sonunda satılamayan konutlar TOKİ tarafından ekspertiz değerinin yüzde 80’i üzerinden satın alınacak. Bu konutlardan doğacak gelir, yatırımcılara 8 Ağustos 2029 tarihinde nakit olarak ödenecek.

Ortak Mülkiyet Mümkün mü?

Sistem, birden fazla kişinin aynı konut için ortak sertifika biriktirerek ev sahibi olmasına da imkan tanıyor. Bu durum, “paylı mülkiyet” prensibiyle düzenlenmiş durumda.

Örneğin, eşler veya farklı yatırımcılar birlikte bir dairenin değerine ulaşacak kadar sertifika topladıklarında, hisse oranlarına göre tapu devri yapılabilecek. Bu da sistemin esnekliğini artıran bir diğer önemli özellik.

Yalnızca İstanbul’da Yaşayanlar mı Katılabilir?

Hayır. Gayrimenkul Sertifikası uygulaması, Türkiye genelindeki tüm vatandaşlara açık. Sertifikalara erişim için İstanbul’da yaşama şartı bulunmuyor.

Türkiye'nin farklı bölgelerinde yaşayan yatırımcılar da aracı kurumlar üzerinden hesap açarak bu projelere yatırım yapabiliyor. Böylece İstanbul’daki konut projelerine ülke genelinden yatırımcı ilgisi sağlanması hedefleniyor.

Tüm Konutlar Aynı Fiyatta mı Olacak?

Konutların fiyatları, “şerefiye” uygulaması kapsamında farklılık gösterecek. Yani dairenin bulunduğu kat, cephesi, manzarası gibi niteliklerine göre toplam sertifika karşılığı değişiklik gösterebilecek. Dolayısıyla her daireye sahip olabilmek için gerekli sertifika miktarı farklı olacak.

Konut Seçimi Ne Zaman Yapılabilecek?

Bir konutun değerine ulaşacak kadar sertifika biriktiren yatırımcılar, projenin 6. ayından itibaren “asli edim” sürecine başvurarak, diledikleri konutu seçebilecekler.

Bu sayede yatırımcılar hem tercih ettikleri konutu alma şansı yakalayacak hem de inşaat süreci devam ederken sahip olma hakkını güvence altına alabilecek.

Sistem Sadece Bu Proje ile mi Sınırlı?

Damla Kent Evleri, bu sistemin ilk uygulama projesi olma özelliği taşıyor. Ancak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, TOKİ ve Emlak Konut GYO tarafından yapılan açıklamalara göre bu modelin farklı illerdeki projelerde de uygulanması planlanıyor.

Hedef, sistemi yaygınlaştırarak daha geniş bir yatırımcı kitlesine ulaşmak ve Türkiye genelinde konuta erişimi kolaylaştırmak.

Gayrimenkul Sertifikası sistemi, hem küçük yatırımcıların birikimlerini değerlendirmesine olanak tanıyor hem de konuta erişimde alternatif bir kapı açıyor.

Bu sistemin önümüzdeki yıllarda Türkiye'nin farklı bölgelerinde de uygulanması beklenirken, sermaye piyasalarının gelişimi açısından da önemli bir yenilik olarak görülüyor.