'İhtiyaçtan tahliye' davalarına sıkı inceleme

Pandemide fahiş fiyat ar­tışlarıyla başlayan ev sa­hibi kiracı arasındaki uyuşmazlıklar sürüyor. Kiracı­lar yüksek kira artışlarına iti­raz ederken, mülk sahipleri de düşük bedelle oturduğunu dü­şündüğü kiracıyı çıkarmak için “oğlum gelecek”, “oturduğum ev dönüşüme girdi”, “kızım ev­lenecek, o oturacak” gibi ihtiyaç davalar artışa geçerken, bu tür davaları da mahkemeler sıkı ta­kibe başladı.

Türk Borçlar Ka­nunu’nun 350. maddesi uyarın­ca açılan ihtiyaç tahliye davala­rında, Yargıtay’ın son dönemde daha titiz bir denetim uygula­maya başladığına işaret eden hukukçular, “Ev sahibinin ken­disi veya yakınları için ‘samimi kullanım ihtiyacı’ iddiası, ar­tık çok daha dikkatle inceleni­yor.

Bu yaklaşım, kiracılar lehi­ne önemli bir yargısal koruma anlamına geliyor. Tahliye son­rası konutun kısa sürede daha yüksek bedelle kiraya verilme­si kastı anlaşıldığı durumlarda mahkemeler davaları reddedi­yor” dedi. Konuyla ilgili geliş­meleri hukukçularla konuştuk.

“İhtiyaç sebebiyle sözleşme feshedilebilir”

Gayrimenkul Hukuku Ensti­tüsü Başkanı Ali Yüksel, Borç­lar Kanunu 350. Maddesine gö­re, ev sahibinin kendisi veya ana babası veya çocukları için konut ya da işyeri ihti­yacı sebebiyle kira sözleş­mesini feshedebileceğini belirterek, “Sözleşme bit­meden 15 günlük bir süreden önce ihtar çekilmeli. Sözleşme belirli süreli ise bu sürenin bi­timinden itibaren bir ay içinde dava açılabilir. Ayrıca konut ve­ya işyerini yeni satın alan ma­lik de ihtiyacı varsa bu davayı açabilir” diye konuştu.

Son yıllarda kira­cıların tahli­yesinin zor­laşması, kira artışlarında bedellerin enflasyon ve piyasanın gerişin­de kalmasının, maliklerin tahli­ye için değişik yollar aramasına yol açtığına işaret eden Yüksel, sözlerini şöyle sürdürdü: “Ko­nut ya da işyerinin boş olması halinde yüksek kiraya verilebil­mesi ciddi bir çekişme ortamı oluşturdu. Borçlar Kanunu’na göre bir kiracı, kirasını aksat­madığı sürece 10 yıl bu sözleş­me feshedilememektedir.”

“Kiracıyı bezdirmek için eve sürekli emlakçı gönderiliyor”

Maliklerin kirayı yükselt­mek ya da tahliye etmek ko­nusunda değişik yollar dene­diklerinin gö­rüldüğüne işaret eden Yüksel, “Bu yolların başında; ki­ra tespit davası aça­rak kiranın yükselmesini sağlamak gelse de bu davanın 3-5 yıl sürmesi ve tespit edi­len bedele faiz çalışmaması bu yolun yetersiz görülmesi­ne yol açtı.

Ayrıca kiracının bezdirilmesi için bazı hasar­ların tamir edileceği, satış için müşteriye gösterileceği bahane­siyle eve emlakçı gön­derilmesi gibi yollar da denenmekte…Diğer ta­raftan kiracıyı çıkarmak için ihtiyaç davası açmak yaygınlaştı. Bunun yanın­da ihtiyacı ispatlayamayacak olanlar ise kendi çevrelerinden bir akrabası veya güvendi­ği bir kişiye satış yaparak, onu üzerinden bir da­va açarak tahliyeye zorlandı” ifade­lerini kullandı.

“Yüksek kira kastı anlaşılırsa mahkemeler davaları reddediyor”

Yargıtay’ın “İhtiyaç nedeniyle tahliye” davalarında daha sıkı tutum izlediğini belirten Arabulucu Avukat Özge Kandil, sözlerini şöyle sürdürdü: “Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca açılan ihtiyaç (özellikli) tahliye davalarında, Yargıtay son dönemde daha titiz bir denetim uygulamaya başladı.

Ev sahibinin kendisi veya yakınları için ‘samimi kullanım ihtiyacı’ iddiası, artık çok daha dikkatle inceleniyor. İhtiyacın gerçeğe dayanmaması, tahliye sonrasında konutun kısa sürede daha yüksek bedelle kiraya verilmesi kastı anlaşıldığı durumlarda mahkemeler davaları reddediyor. Bu yaklaşım, kiracılar lehine önemli bir yargısal koruma anlamına geliyor."

Hukukçulardan uyarılar

● Artan tahliye talepleri kiracıları uzun vadeli kira sözleşmelerine yöneltiyor.

● Yeni sözleşmelerde 2–3 yıllık kontrat isteniyor.

● Ev sahipleri “uzun vadeli güvence karşılığında sabit gelir” anlayışını gündeme getiriyor.

● Arabuluculuk ve Yargıtay’ın ihtiyatlı yaklaşımı, uyuşmazlık çözümünde denge.

● Ancak kalıcı çözüm, yalnızca hukuki değil, aynı zamanda konut arzının artırılması ve sosyal konut politikalarının güçlendirilmesi ile mümkün.

● Bu süreçte, hem ev sahipleri hem kiracılar için en önemli güvence, mevzuatı doğru bilmek ve haklarını bilinçli şekilde kullanmak.

● Sözleşme yapılırken veya uyuşmazlık ortaya çıktığında, bir hukukçudan profesyonel destek alınması, bireysel mağduriyetleri önlerken, toplumsal huzura katkı sağlar.

“Kira davalarının yarısı tahliye”

Arabuluculuk sürecinde kiracı­ların daha yüksek bir kira öner­mesi halinde tahliyeden vazgeçilmesinin, asıl ama­cın tahliye olduğunu göster­diğine işaret eden Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, “Bu davalar da 3-4 yıl sür­se de dava sürerken çoğu kiracı, kirayı yükselterek anlaşmayı teklif etmektedir. Kiraya dair da­valar içinde tahliye davala­rı, yarısından faz­lasını oluşturuyor. An­cak enflasyonist baskı ve konut üretiminin az olma­sı kira üzerindeki bu dava­ların sayısının artacağını gösteriyor” dedi.

Pande­mi öncesinde 2020 yılın­da yıllık 30 bin olan davaların, 2024 yılında 130 bin olarak tah­min edildiğine işaret eden Yük­sel, söz konusu davaların Sulh Hukuk ve İcra Mahkemelerinde görüldüğünü belirten Ali Yüksel, “Bu mahkemelerden Sulh Hukuk Mahkemesi işleri 2015’ten 2024 yılına göre yüzde 220 artmış, an­cak davaların görülme süreleri de arttığından (istinaf ve tem­yizdeki süreler hariç) ilk derece mahkeme süreci 90 günden 130 güne çıktığından, mahkemenin elindeki dava sayısı da artmış oluyor” diye konuştu.

"Arabuluculuk öncelikli”

Arabulucu Avukat Özge Kandil ise son dönemde yaşanan yük­sek enflasyon, konut arzında­ki daralma ve gayrimenkul de­ğerlerindeki artışın, konut kira piyasasını derinden etkilediğini belirtti. Kandil, “Artık ev sahibi ya da kiracı, bir uyuşmazlık nede­niyle doğrudan dava açamıyor; öncelikle arabulucuya başvur­mak zorunda. Anlaşma sağlana­maması hâlinde ise dosya yargı­ya taşınıyor. Bu da uzun soluklu bir süreç demek" dedi.

Kaynak: Dünya