Türkiye konut fiyat artışında şampiyon oldu!

Dünya Gazetesi'nden Naki Bakır'ın yazısından alıntı

Özel­likle son üç yılda katlamalı ha­le gelen artışlarla Türkiye bu alanda dünya ile ayrıştı. Her iki alandaki artışlarda Türkiye ile OECD ülkeleri arasında adeta uçurum oluştu.

OECD’nin Konut Fiyat (Hou­sing Prices) araştırmasına göre Türkiye’de konut fiyatları 2015 yılında 100 birim kabul edil­diğinde 2025’in ilk çeyreği iti­barıyla 2.075,7 değerine ulaş­tı. Buna göre anılan yaklaşık on yıllık dönemde Türkiye’de or­talama konut fiyatları nominal bazda yüzde 1.975,7 (19,8 kat) artış gösterdi. Örnek fiyatla ifa­de edilirse; 2015’te 500 bin li­ra segmentindeki bir konut 2025’te ortalama 10,4 milyon li­raya, o tarihte 1 milyon TL eden daha üst sınıf bir konut 20,8 milyon 757 bin liraya yükseldi.

Dünyada böyle bir getiri yok

On yıllık dönemde Türki­ye’de astronomik düzeyde ar­tış gösteren konut fiyatlarında OECD ortalamasında artış ise yüzde 90,2 ile bir kata bile ulaş­madı. 2015-2025 döneminde Türkiye’den sonra konut fiyat­larının en fazla arttığı ülke yüz­de 160,9 oranı (1,6 kat) ile İz­landa oldu. Buna göre Türkiye, artış oranında en yakın takipçi­sine yaklaşık 12 kat fark attı.

Bu ülkeyi yüzde 148,1 artışla Lit­vanya, yüzde 116,8’le Estonya, yüzde 115,8’le Meksika, yüzde 106,8’le Letonya izledi. ABD de yüzde 101,8, İrlanda yüzde 91,7, Kanada yüzde 80,6, Yunanistan yüzde 71,8’le son on yılda konut fiyatlarının en çok arttığı ilk on ülke arasında yer aldı. On yıllık dönemde konut fiyat artışları diğer ülkelerde ise yüzde 11,5’le yüzde 57,5 arasında gerçekleşti.

Türkiye reel artışta da birinci

OECD’nin her yıl güncellene­rek üye ülkelerdeki fiyat deği­şimini gözlemlemeyi mümkün kılan konut fiyat endeksindeki artışlar “reel” olarak da hesap­lanıyor. Nominal konut fiyat en­deksinin OECD ulusal hesaplar veri tabanında yer alan her ül­kedeki tüketici harcama defla­törüne oranıyla reel artışlar bu­lunuyor. Her iki endeks de mev­simsel etkilerden arındırılıyor. Fiyat/gelir oranı, nominal ko­nut fiyat endeksinin kişi başına düşen nominal kullanılabilir ge­lire bölünmesiyle elde ediliyor.

Buna göre 2015-2025 döne­minde konut fiyatları OECD ortalamasında reel olarak yüz­de 33,4 oranında artış kaydet­ti. Üye ülkeler içinde en yük­sek reel artış ise yüzde 78,4’le Türkiye’de yaşandı. Reel konut fiyat artışında Türkiye’yi yüz­de 75,1 oranı ile İzlanda, yüzde 57 ile Litvanya, yüzde 56,2 ile ABD, yüzde 46,8’le Yunanistan izliyor.

Daha sonra yüzde 44,6 ile Kanada, yüzde 43’le İrlan­da, yüzde 39,9’la Letonya, yüz­de 38,2 ile Estonya, yüzde 37,4 reel artışla Meksika geliyor. Anılan dönemde konut fi­yatlarının bazı ülkelerde ise reel olarak gerilediği dikkati çekiyor. On yılda fi­yatlarında Brezilya’da yüz­de 25,3, Güney Afrika’da yüzde 11,4, Endonezya’da yüzde 8,6, Güney Kore’de yüzde 8,5 düşüş görülüyor.

Son üç yılda geometrik artış

Türkiye’de özellikle pandemi döneminde ülke içi göçler ve sığınmacı furyasının hızlandığı 2021’in ikinci yarısından itibaren yukarı yönlü hareketin başladığı konut fiyatları ve kiralar, 2022 başından bu yana ise adeta geometrik olarak artıyor. Şubat 2023’te yaşanan büyük depremlerin yol açtığı göç dalgasının göç alan şehirlerde konut fiyatı ve kiraları artırıcı etkileri büyük oranda geride kalmakla birlikte dönemsel artışlarda bunun da payı bulunuyor.

2015 ortalamasına göre 2021 sonuna kadar olan altı yılda konut fiyatları yüzde 193,3, kiralar yüzde 80,4 oranında yüksek artışlar kaydetmişti. İzleyen dönemde ise hem konut fiyatları hem kiralar katlanarak artmaya başladı. 2022 başından 2025’in ilk çeyrek sonuna kadar olan 3 yıl 3 aylık dönemde konut fiyatları yüzde 608 (6 kat) artış kaydetti. Konut fiyatlarındaki yükselişte girdi maliyetlerindeki genel artışlar ve ithal malzeme kullanımının maliyeti yukarı itmesi, yatırım amaçlı konut talebinin büyümesi gibi faktörler etkili.

Kiralar da 2022 başından bu yılın ikinci çeyreği sonuna kadar olan üç buçuk yıllık dönemde yüzde 705 (7 kat) arttı. Kiralardaki artışta ise artan nüfusa karşılık ikamet amaçlı konut ediniminin düşük kalması sonucu kiracı oranının yükselmesi, ekonomideki enflasyon beklentilerinin yeterince kırılamaması gibi faktörlerin etkisi bulunuyor. Haziran 2022-Temmuz 2024 arasında uygulanan yüzde 25’lik kira artış tavanına rağmen, bunun emsal davaları ve bedel tespit davaları ile aşılmaya çalışıldığı bu dönemde kira artışları dünyaya fark arttı.

Kira artışlarında yeniden enflasyona endeksli eski sisteme dönüldü, ancak baz alınan 12 aylık ortalamalara göre enflasyon, manşet enflasyonun üzerinde seyrettiği için kira sözleşmeleri hala yüksek oranlı artışlarla yenileniyor. Tüketici fiyatları (TÜFE) bazında yıllık enflasyon mayıs sonu itibarıyla yüzde 35,41’e gerilerken, haziran ayı kira artışında esas alınan oranın yüzde 45,8’le bunun 10 puandan fazla üzerinde olduğu dikkati çekiyor.

Kira artışında da açık ara Türkiye önde

2015-2025 döneminde Türkiye konut kiralarının artış oranında da OECD ülkeleri içinde açık ara birinci oldu. Türkiye’nin kira endeksinin 2015 ortalamasında 100 kabul edilen değeri 2025’in 2’nci çeyreği itibarıyla 1.452,3’e çıktı.

Buna göre Türkiye’de kiralar on yılda ortalama yüzde 1.352,3 oranında (13,5 kat) artış kaydetti. 2015 yılında 2 bin 500 lira olan konut kirası ortalama 36 bin 306 liraya, o tarihte 5 bin lira olan lüks bir konutun kirası da yaklaşık 72 bin 613 liraya çıktı. Türkiye’de kiraların 14 kata yakın arttığı son on yıllık dönemde, OECD ortalamasında artış ise yüzde 47,7 oldu. Türkiye ve Macaristan dışında artışın bir kata ulaştığı OECD ülkesi bulunmuyor.

Türkiye’nin en yakın takipçisi Macaristan’da on yıldaki artış ise yüzde 104,5. Bu dönemde kiraların en çok arttığı diğer ülkeler yüzde 82,1’le Litvanya, yüzde 73,9’la Slovenya, yüzde 73’le İzlanda, yüzde 72,7 ile Polonya, yüzde 71,9’la İrlanda, yüzde 63,4’le Estonya, yüzde 53,1’le Romanya, yüzde 48,2 ile Kolombiya oldu. Anılan on yılda kiraların en az arttığı ülke ise yüzde 0,1’le Japonya oldu. Diğer ülkelerdeki kümülatif kira artış oranları ise yüzde 9,1’le yüzde 46,9 arasında değişiyor.