Yurt dışı gayrimenkul alımı 100 milyar TL’ye çıktı!

Karşılığında vatandaşlık ve­rilmesinin de etkisiyle son on yılda hızla büyüyerek Türki­ye’nin cari işlemler dengesin­de önemli bir gelir kalemi ha­line gelen yabancı alımlarında frene; Türklerin yurt dışı taşın­maz alımlarında ise gaza basıl­dı.

Dünya Gazetesi'nden Naki Bakır'ın haberine göre Türklerin yurt dışı alımları yılın ilk dokuz ayında 77 milyar, son bir yılda 100 milyar TL’ye yaklaştı.

Merkez Bankası’nın son öde­meler dengesi verilerine göre eylül ayında yabancılar Türki­ye’den 180 milyon dolarlık gay­rimenkul alırken, Türklerin yurt dışında gayrimenkul alım­ları 211 milyon dolarla daha faz­la oldu.

Ocak-eylül dönemin­de yabancıların Türkiye’deki alımları 1 milyar 599 milyon dolar olurken, Türklerin yurt dışı alımları 1 mil­yar 997 milyon dola­ra ulaştı.

Son bir yıl­da da 2 milyar 233 milyon dolarlık yabancı alımına karşılık, Türk­lerin yurt dışı alımları 2 mil­yar 624 milyon dolarla bunun üzerinde ger­çekleşti.

Yabancı ilgisi neden azaldı?

Gayrimenkulde Türkiye yaban­cılar için hâlâ ilgi çekici olsa da önceki dönemlerdeki gibi hızlı bir girişim yatırım alanı olmak­tan çıkmış gözüküyor.

Önceki dönemde yabancıların konut alımlarındaki hızlı artış­ta, karşılığında vatandaşlık ve­rilmesi etkili olmuştu. 2016 ve 2017’de yapılan yasal düzenle­melerle yabancı yatırımcıların ev almak koşulu ile Türk vatan­daşlığı almasının önü açılmış­tı.

2017’deki düzenlemede 1 milyon dolar olan vatandaşlık almak için gerekli asgari taşın­maz alım bedeli, 2018’de 250 bin dolara düşürülmüştü.

Bu düzen­leme ile önceki dönemlerde de Türkiye’nin sahil kentlerine ilgi duyan Ruslar ve Avrupalıların yanında, siyasal, sosyal istikrar­sızlık, iç savaş gibi durumların yaşandığı Orta Doğu ülkeleri yurttaşlarından konut alımı için yoğun bir akın başladı.

Ancak Türkiye’de yabancıya satışta “vatandaşlık hakkı için gayrimenkul yatırım eşiğinin” daha sonda 400 bin dolara yük­seltilmesi de önemli bir faktör.

Ayrıca vatandaşlık karşılığında alınan konutların 5 yıl süreyle satılmaması şartı bulunuyordu. Bu sürenin 2023’te dolması ile birlikte yabancılar vatandaşlık karşılığı aldıkları konutları yine vatandaşlık almak isteyen ya­bancılara satmaya başladılar.

Ancak bölge ülkelerindeki karı­şıklıkların yol açtığı demografik hareketlerin yavaşlaması, mül­tecileşme oranının düşmesi de yabancı alımlarının azalmasın­da etkili oldu.

2022’den bu yana denge değişti

Merkez Bankası verileri­ne göre yabancıların ilk kez 2013 yılında 3 mil­yar doları, 2014’te 4 milyar doları, 2018’de 5 mil­yar doları aşan Türkiye’den gayrimenkul alımlarının yıllık hacmi, 2022 yılında 6,3 milyar dolarla tepe noktayı gör­dükten sonra düşüşe geçti.

Söz konusu yatı­rımlar 2023 yılında 3 milyar 560 milyon dolara, 2024’te 2 milyar 822 milyon dolara gerile­di. 2024’ün ilk dokuz ayında 2 milyar 188 milyon dolar olan, bu yıl aynı dönemde 1 milyar 599 milyon dolarda kalan yabancı alımlarının yılın tü­münde 2 milyar dolar sınırına kadar ineceği tahmin edili­yor.

Türklerin ilk kez 2017’de 341 milyon dolar olarak ista­tistiklere yansıyan yurt dışı gayrimenkul alımlarının yıllık hacmi ise özellikle 2022’de 628 milyon ve 2023 yılında 1 milyar 782 milyon dolarla kat­lanarak büyüdü.

2024 yılında 2 milyar 153 milyon dolar olan Türklerin yurt dışı alımlarının, bu yıl ocak-eylül döneminde yüzde 30,9’luk artışla 2 mil­yar dolara yaklaştığı dikkate alındığında, yılın tümünde 3 milyar dolara yaklaşabileceği belirtiliyor.

Yıllık 100 milyar TL’ye yakın bir para

Türklerin sadece eylül ayındaki yurt dışı gayrimenkul alımlarının karşılığı, Merkez Bankası’nın anılan ayda 41,22 lira olan ortalama dolar döviz alış kuruna göre ulusal para ile 8 milyar 697 milyon liraya karşılık geliyor.

Ocak-eylül dönemindeki alımlar dokuz aylık ortalama kurla 76 milyar 904 milyon, son bir yıldaki alımlar da yıllık ortalama kurla 98 milyar 413 milyon TL ediyor.

Buna göre Türklerin ekonomik korunma isteği, küreselleşen yatırım davranışı, ikinci yaşam planları ve finansal çeşitlendirme arayışı gibi faktörlerin etkisiyle son bir yılda 100 milyar liraya yakın bir kaynağı gayrimenkul alımı için yurt dışına aktardığı görülüyor.

Türkler neden yurt dışına koşuyor?

Yurt dışında konut alan Türklerin büyük bölümünü, gelir dağılımında bozulmanın da etkisiyle ortaya çıkan yeni varlıklı kesim içinde “yatırımcı” tip alıcılar ile çocuklarının eğitimi ve güven arayışı ile uzun vadede yurt dışına yerleşip orada yaşamak isteyenler oluşturuyor.

Söz konusu Türklerin yurt dışında konut alımına ilgisinin artmasında etkili olan başlıca faktörler şöyle:

-Döviz kurlarındaki dalgalanmalar ve enflasyonist ortam, birçok yatırımcıyı servetini döviz cinsinden korumaya yöneltti. Gayrimenkul, bu anlamda güvenli bir varlık sınıfı olarak görülüyor. Türk yatırımcı, yurt dışı alımlarla hem döviz bazlı gelir elde etmeyi hem de varlıklarını kur riskinden korumayı hedefliyor.

-Yunanistan, Portekiz, İspanya, Dubai, Karadağ, KKTC vb. birçok ülke, belirli tutarda gayrimenkul alan yabancılara oturum izni veya vatandaşlık veriyor. Bu programlar, Türk yatırımcı için hem vize serbestliği hem de geleceğe dönük alternatif yaşam planı anlamına geliyor. Son dönemde özellikle Avrupa’daki “Golden Visa” programlarına ciddi bir Türk ilgisi bulunuyor.

-Eskiden yurt dışı gayrimenkul yatırımı hem bilgiye erişim hem de işlem kolaylığı açısından zordu. Artık dijital platformlar sayesinde; yabancı ülkelerdeki emlak ilanlarına ulaşmak kolaylaştı, sanal turlar, online tapu ve noter hizmetleri yaygınlaştı, uluslararası danışmanlık ve finansman kanalları arttı. Bu da Türk yatırımcı için yurt dışı alımlarını çok daha erişilebilir hale getirdi.

-Yüksek enflasyon, faiz dalgalanmaları, gayrimenkul piyasasındaki fiyat artışları ve kira getirilerinin düşmesi gibi unsurlar, yatırımcıyı alternatif ülkelere yöneltti. Avrupa’da istikrarlı kira getirileri, Körfez ülkelerinde vergi avantajları, ABD veya İngiltere’de uzun vadeli değer artışı beklentisi gibi nedenlerle, Türk yatırımcı yurt dışına açıldı.

-Son yıllarda eğitim, yaşam kalitesi ve güvenlik kaygıları da etkili olmaya başladı. Birçok orta-üst gelirli Türk ailesi çocuklarının eğitimi, sağlık hizmetleri veya yaşam standardı için yurt dışında ikinci bir konut edinmeyi tercih ediyor. Bu durum artık sadece “yatırım” değil, aynı zamanda yaşam planlamasının da bir parçası haline geldi.

-Yatırımlar sadece bireysel değil, bazı Türk şirketleri de yurt dışında gayrimenkul yatırımı yaparak; döviz geliri elde ediyor, uluslararası pazarlarda varlık gösterip vergisel avantajlardan yararlanıyor. Bu da toplam alımların artmasına katkı sağlıyor.