Barınmak lüks oldu: Türkiye'de kiralar %89 arttı

Bu oran, ikinci sırada yer alan Macaristan’daki kira artış oranının yaklaşık sekiz katına tekabül ediyor. Uzmanlar, bu çarpıcı farkın arkasında konut arzındaki yetersizlik, yüksek enflasyon ortamı ve ekonomik belirsizlikler gibi birçok faktörün bulunduğuna dikkat çekiyor.

Kira Artışında Rekor: Türkiye Neden Zirvede?

Türkiye’de kiralar son yıllarda fahiş oranda yükselirken, bu artış hızının OECD ortalamasının çok üzerinde olduğu görülüyor.

OECD'nin yayımladığı güncel rapora göre, Türkiye’de yıllık bazda kira artışı %89 seviyesine ulaştı. Bu oran, sadece OECD ülkeleri arasında değil, dünya genelinde de oldukça sıra dışı bir seviye olarak değerlendiriliyor.

Türkiye’yi %11 civarında kira artışı ile Macaristan takip ederken, diğer ülkelerde bu oran genellikle %5’in altında kalıyor.

Yetersiz Konut Arzı: Türkiye’de nüfus artışı, iç göç hareketliliği ve artan yabancı talep gibi etkenler konut ihtiyacını artırırken, yeni konut üretiminin bu ihtiyaca yeterince yanıt verememesi, arz-talep dengesizliğine yol açtı. Bu dengesizlik, özellikle büyükşehirlerde kiraların kontrolsüz şekilde artmasına neden oldu.

Yüksek Enflasyon: Türkiye’de genel enflasyon oranları son yıllarda ciddi şekilde yükseldi. Bu durum, sadece tüketim mallarını değil, barınma gibi temel ihtiyaçları da doğrudan etkiledi. Ev sahipleri, kira bedellerini yükselen maliyetlere paralel olarak artırma eğiliminde bulunuyor.

Ekonomik Belirsizlik ve Dolarizasyon: Ekonomik dalgalanmalar, döviz kurundaki oynaklık ve yatırım araçlarının güvenilirliğine olan güven kaybı, vatandaşları gayrimenkul yatırımına yönlendirdi. Bu da konut fiyatlarını ve dolayısıyla kiraları yukarı çekti.

Barınma Krizi Derinleşiyor

Türkiye’deki kira enflasyonunun ulaştığı seviyeler, toplumun geniş kesimleri için ciddi bir barınma krizine işaret ediyor.

Özellikle dar gelirli kesimler, sabit gelirleriyle artan kira bedellerine yetişememekten şikayetçi. Büyükşehirlerde, ortalama bir ev kirası birçok çalışanın maaşının önemli bir bölümünü oluşturuyor. Bu durum, sosyal ve ekonomik sorunları da beraberinde getiriyor.

Barınma maliyetlerinin bu denli artması, yalnızca hane halkı bütçelerini zorlamakla kalmıyor, aynı zamanda gençlerin evden ayrı yaşama olanaklarını kısıtlıyor, evlilik oranlarını düşürüyor ve toplumsal refahı olumsuz etkiliyor.

Ayrıca üniversite öğrencileri ve yeni mezun gençler için de uygun fiyatlı konut bulmak giderek imkânsız hale geliyor.

Devlet Müdahalesi ve Yasal Düzenlemeler

Bu kriz karşısında hükümet, bazı geçici düzenlemeler ve destek paketleri devreye soktu. Özellikle kiracılarla ev sahipleri arasındaki anlaşmazlıkların artması nedeniyle kira artış oranlarına %25 sınırı getirilmişti.

Ancak bu sınırlamanın piyasadaki gerçek kira artışlarını yansıtmadığı ve kayıt dışı uygulamalara yol açtığı yönünde eleştiriler var.

Ayrıca sosyal konut projeleri ve uygun fiyatlı konut kampanyaları da gündeme geldi. TOKİ tarafından yürütülen sosyal konut projeleri, dar gelirli vatandaşlara konut erişimi sağlamak amacı taşısa da, bu projelerin sayı ve hız açısından yetersiz kaldığı görüşü hâkim.

Uluslararası Karşılaştırmalar Ne Diyor?

OECD verileri, Türkiye’nin yalnızca kira artışında değil, genel konut enflasyonunda da öne çıktığını gösteriyor.

Diğer OECD ülkelerinde kira artışlarının büyük ölçüde kontrol altında tutulduğu ve çoğunlukla yıllık enflasyon oranlarının altında gerçekleştiği gözlemleniyor.

Avrupa ülkelerinde uygulanan sıkı kira denetimleri, sosyal konut politikaları ve kiracı haklarını koruyan yasal çerçeveler, kira artışlarının sınırlı kalmasına katkı sağlıyor.

Örneğin Almanya’da, büyük şehirlerde kira artışlarını sınırlandıran “Mietpreisbremse” (kira freni) gibi uygulamalar bulunuyor.

Hollanda ve Avusturya’da ise kamu destekli konut sistemleri sayesinde düşük gelirli vatandaşlara uygun fiyatlı barınma olanağı sunuluyor.

Uzmanlar Ne Diyor?

Konut piyasası uzmanları, Türkiye’de kira enflasyonunun kontrol altına alınabilmesi için yapısal reformlara ihtiyaç olduğunu belirtiyor.

Bu reformlar arasında şeffaf ve adil kira denetim sistemlerinin kurulması, sosyal konut üretiminin artırılması ve konut arzını teşvik edecek uzun vadeli politikaların hayata geçirilmesi ön plana çıkıyor.

İstanbul Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Ahmet Yılmaz, “Türkiye’de kiralar artık yalnızca arz-talep dengesizliğiyle açıklanamaz.

Ekonomik istikrarsızlık, yatırım tercihlerindeki değişim ve finansal piyasalara olan güvensizlik de bu artışı tetikliyor” diyerek, piyasaya yalnızca geçici müdahalelerle çözüm getirilemeyeceğini ifade ediyor.

Gelecek İçin Ne Yapılmalı?

Kira krizinin çözümü için hem kısa vadeli hem de uzun vadeli önlemler bir arada uygulanmalı. Kısa vadede dar gelirli gruplara kira desteği sağlanması, sosyal konut projelerinin hızlandırılması ve kayıt dışı kira sözleşmelerinin önlenmesi önem taşıyor.

Uzun vadede ise konut üretiminde sürdürülebilirlik, şehir planlamasında bütüncül yaklaşımlar ve kiracı haklarını güçlendiren yasal düzenlemeler gerekiyor.

Türkiye’nin kira enflasyonunda OECD ülkeleri arasında zirveye oturması, ekonomik ve sosyal boyutlarıyla derin bir barınma krizini gözler önüne seriyor.

Bu durumun çözümü, yalnızca ekonomik politikaların değil, aynı zamanda toplumsal ve hukuki yaklaşımların da koordineli şekilde yürütülmesini gerektiriyor.

2025 yılı Nisan ayı itibarıyla Türkiye’de konut kiralarındaki yıllık artış oranı yüzde 89,19’a ulaşarak dikkat çekici bir seviyeye ulaştı.

Ekonomist İnan Mutlu’nun OECD verilerine dayanarak hazırladığı grafik, Türkiye’deki kira krizinin sadece yerel değil, aynı zamanda küresel ölçekte ne denli sıra dışı olduğunu gözler önüne serdi.

OECD’ye üye 38 ülke arasında Türkiye, açık ara farkla zirvede yer aldı. Türkiye’nin ardından ikinci sırada gelen Macaristan’da kira artış oranı yalnızca %11,01 düzeyinde kaldı. Sıralamanın sonunda yer alan Güney Kore’de ise kira artışı %1’in dahi altına indi.

Türkiye'de Kira Fiyatları 2015'ten Bu Yana 11 Kat Arttı
Kira enflasyonu yalnızca yıllık bazda değil, uzun vadede de Türkiye’de ciddi bir yapısal soruna işaret ediyor.

OECD’nin konut fiyat endeksinden elde edilen verilere göre, Türkiye’deki kira fiyatları 2015’ten bu yana yaklaşık 11 kat artış gösterdi.

Bu oran, uluslararası karşılaştırmalarda neredeyse eşi benzeri olmayan bir seviyede. Aynı dönemde Avrupa’nın doğu kesimindeki Litvanya gibi ülkelerde bile kira fiyatlarındaki artış %80 ila %90 seviyelerinde kaldı.

Türkiye’nin %1000’i aşan artışı, yalnızca 2025 yılına özgü değil; son on yıldır kira piyasasının OECD ortalamasının çok üzerinde bir seyir izlediğini kanıtlıyor.

Kira Artışlarının Arkasındaki Nedenler Neler?

Uzmanlara göre Türkiye’deki kira fiyatlarının astronomik biçimde artmasının arkasında birden çok yapısal ve ekonomik neden bulunuyor.

Bu nedenlerin başında genel enflasyonun uzun süredir yüksek seyretmesi geliyor. Türkiye, özellikle son birkaç yılda çift haneli enflasyon rakamlarına alışık hale geldi ve bu durum kira fiyatlarını doğrudan etkiliyor.

Bunun yanında, konut arzının taleple orantılı biçimde artırılamaması da önemli bir sorun olarak öne çıkıyor.

Yeni konut üretiminde yaşanan yavaşlama, özellikle büyükşehirlerde arz-talep dengesini bozmuş durumda.

Kentsel dönüşüm projelerinin yavaş ilerlemesi, mevcut konut stoğunun yenilenmesini ve genişletilmesini de zorlaştırıyor.

İç göç hareketleri ve yabancı nüfusun özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük kentlerde yoğunlaşması da kira fiyatlarının yukarı yönlü hareket etmesine katkı sağlıyor.

Bu büyük şehirlerde üniversitelerin tekrar yüz yüze eğitime geçmesiyle birlikte öğrencilerin oluşturduğu ek talep, konut kiralarını daha da yukarı çekiyor.

Yasal Sınırlar Etkisiz Kaldı

Her ne kadar hükümet tarafından kira artışlarına %25’lik yasal bir tavan uygulanıyor olsa da, sahadaki durum bu sınırın büyük ölçüde aşıldığını gösteriyor.

Özellikle yeni kiracılar için piyasa koşulları yasal sınırlamaları adeta işlevsiz hale getiriyor. Bu durum, kiracıları önemli ölçüde ekonomik baskı altına sokarken, ev sahipleri ile kiracılar arasında hukuki ve sosyal gerilimlerin yaşanmasına neden oluyor.

Kira Enflasyonu Genel Enflasyonun Çok Üzerinde
Kira artış oranları Türkiye’de sadece yüksek değil, aynı zamanda genel enflasyon oranının da çok üzerinde seyrediyor.

OECD genelinde kira enflasyonunun, manşet enflasyonun biraz üzerinde seyrettiği görülse de bu fark Türkiye'de olduğu kadar dramatik değil.

Örneğin

İngiltere: Kira artışı %6,3 – Genel enflasyon %3,5

Kanada: Kira artışı %5,2 – Genel enflasyon %1,7

ABD: Kira artışı %4,0 – Genel enflasyon %2,3

Türkiye’de ise 2025 yılı Nisan ayı itibarıyla manşet enflasyon %37,9 olarak ölçülürken, kira enflasyonu bu oranın iki katını geçerek %89,19’a ulaştı.

Bu durum, konut piyasasındaki sıkıntıların makroekonomik göstergelerle açıklanamayacak ölçüde derinleştiğini gösteriyor.

Kiralar Enflasyonla Mücadelede Kalıcı Bir Sorun

Ekonomistler, kira artışlarının "yapışkan" bir enflasyon unsuru olduğunu ve genel enflasyonla mücadelede önemli bir engel teşkil ettiğini vurguluyor.

Kira sözleşmelerinin genellikle yıllık bazda yenilenmesi ve bu yenilemelerde geçmiş enflasyon oranlarının referans alınması, kira fiyatlarının aşağı yönlü esnekliğini sınırlıyor. Bu durum, Türkiye’nin dezenflasyon sürecine geçmesini daha da zorlaştırıyor.

Sosyal Dışlanma ve Mekânsal Adaletsizlik

Artan kiralar sadece ekonomik değil, aynı zamanda sosyal bir kriz niteliği de taşıyor. Düşük ve orta gelirli vatandaşlar, büyükşehir merkezlerinde barınma olanağından mahrum kalıyor ve kent çeperlerine yönelmek zorunda kalıyor.

Bu süreç, sosyal dışlanma, iş gücüne erişim zorlukları ve mekânsal eşitsizlik gibi ikincil sorunları beraberinde getiriyor.

Özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi metropollerde, kiralar ortalama hane gelirinin çok üzerinde seyrediyor ve bu da uzun vadede toplumsal uyumu tehdit eden bir gelişme olarak değerlendiriliyor.

Çözüm Yolu: Sosyal Konut ve Yapısal Reform

Uzmanlara göre, Türkiye’deki barınma krizinin çözümü sadece faiz politikalarına ya da para politikasına indirgenemez.

Sorunun temelinde yapısal eksiklikler bulunduğu için, kapsamlı ve kalıcı çözümler üretilmesi gerekiyor. Bu bağlamda, devletin sosyal konut üretimini teşvik etmesi ve konut arzını artıracak politikaları hızla hayata geçirmesi büyük önem taşıyor.

Yurt dışında pek çok gelişmiş ülkede olduğu gibi, Türkiye'de de sosyal konutların devlet destekli biçimde yaygınlaştırılması, dar gelirli hanelerin barınma hakkına erişimini güvence altına alabilir.

Ayrıca, yerel yönetimlerle koordineli kentsel planlama ve kira piyasasının daha şeffaf hale getirilmesi de çözümün önemli bileşenleri arasında yer alıyor.