Konut yatırımı Türkiye’den taşıyor: Yeni merkez Dubai ve Atina

Ocak–Kasım 2025 döneminde Türkiye’de yerleşik kişilerin yurt dışında gerçekleştirdiği gayrimenkul alımları için ödediği toplam tutar 2 milyar 423 milyon dolara yükselerek tüm zamanların en yüksek seviyesine çıktı. Bu rakam, bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 26,2’lik kayda değer bir artışa işaret ediyor.

Aylık dağılıma bakıldığında, Türklerin yurt dışından en fazla gayrimenkul satın aldığı ay 288 milyon dolarla ağustos oldu.

Buna karşılık, yılın ilk ayı olan ocakta 144 milyon dolarlık alımla dönem içindeki en düşük seviye kaydedildi.

Uzmanlar, yılın ikinci yarısında artan alımların hem küresel piyasalardaki fırsatlara hem de iç piyasadaki belirsizliklere bağlı olduğunu belirtiyor.

Ölçek 12 Kat Büyüdü

Uluslararası gayrimenkul uzmanı Burak Ustaoğlu, Türklerin yurt dışı konut yatırımlarında yaşanan bu hızlı artışın boyutuna dikkat çekerek çarpıcı bir karşılaştırma yaptı.

Ustaoğlu’na göre, 2021 yılında yalnızca 216 milyon dolar seviyesinde olan yurt dışı konut alım harcamaları, bugün itibarıyla kümülatif olarak 2,6 milyar dolar bandının üzerine çıkmış durumda. Bu tablo, yaklaşık 12 katlık bir ölçek büyümesi anlamına geliyor.

Ustaoğlu, bu yükselişin arkasında üç temel motivasyonun bulunduğunu ifade ediyor. Bunların ilki, kur riskinden korunma ve varlıkları farklı ülke ve para birimlerine yayarak çeşitlendirme ihtiyacı.

İkinci unsur, kira gelirleri ve değer artışı üzerinden yapılan getiri hesapları. Üçüncü ve giderek daha belirleyici hâle gelen faktör ise yaşam planlarıyla birlikte vize, oturum izni ve uzun vadede yerleşme hedefleri.

Özellikle Dubai, Atina ve Londra gibi merkezlerde yatırım amaçlı başlayan alımların kısa sürede aile planlarına dönüştüğünü belirten Ustaoğlu, Bakü gibi pazarlarda ise daha düşük bütçelerle erişilebilirlik ve bölgesel hareketlilik avantajının öne çıktığını dile getiriyor.

Dubai, Yunanistan ve Birleşik Krallık’ın yanı sıra Karadağ ve Azerbaycan’ın başkenti Bakü de Türk yatırımcıların radarındaki önemli destinasyonlar arasında yer alıyor.

BAE ve Yunanistan İlk Sıralarda

Gayrimenkul Hizmet İhracatçıları Derneği (GİGDER) Yönetim Kurulu Başkanı Bayram Tekçe de son birkaç yıldır yurt dışından konut alımına olan talebin belirgin biçimde güçlendiğini vurguluyor.

Tekçe, bu eğilimin nedenleri arasında Türkiye’de konutların amortisman süresinin uzamasını ve yüksek enflasyon ortamını öne çıkarıyor.

Tekçe’ye göre, Türk yatırımcıların şu anda en yoğun ilgi gösterdiği iki ülke Birleşik Arap Emirlikleri (BAE) ve Yunanistan.

Coğrafi yakınlık, görece güvenli yatırım ortamı ve sundukları alternatifler bu iki pazarı cazip hâle getiriyor.

Özellikle Dubai, kurumsal yapısı, şeffaf işleyişi, yatırımcı dostu düzenlemeleri ve düşük vergi oranlarıyla dikkat çekiyor.

Yunanistan ise Avrupa Birliği sınırları içinde serbest dolaşım imkânı sunması ve “B planı” arayışında olan yatırımcılar için cazip bir seçenek olarak öne çıkıyor.

Golden Visa programı sayesinde belirli bir yatırım tutarını karşılayan yabancı alıcılar, AB oturum izni elde edebiliyor ve Schengen bölgesinde serbest dolaşım hakkı kazanıyor.

Ayrıca Yunanistan’ın güçlü turizm potansiyeli, kısa dönem kiralamaya uygun gayrimenkulleri yatırım açısından daha da cazip hâle getiriyor.

Buna karşın Tekçe, Yunanistan gayrimenkul piyasasının Dubai’ye kıyasla daha sınırlı ve kalite açısından daha sığ olduğuna dikkat çekiyor.

Türkiye’de kiraya verilen bir konutun yatırım geri dönüş süresi 30 yıla kadar uzayabilirken, bu sürenin Dubai’de ortalama 12–15 yıl aralığında gerçekleştiğini belirtiyor.

ABD, İngiltere ve KKTC İlgisini Koruyor

Türk yatırımcıların uzun süredir istikrarlı ilgi gösterdiği diğer iki ülke ise ABD ve İngiltere. Bayram Tekçe, bu ülkelere yapılan yatırımlarda döviz bazlı kira geliri elde etmenin yanı sıra oturum izni, vatandaşlık imkânları ve çocuklar için nitelikli eğitim olanaklarının önemli görev aldığını ifade ediyor.

Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti (KKTC) de pound bazlı bir gayrimenkul piyasasına sahip olması sayesinde görece daha kolay erişilebilir bir alternatif sunuyor. Döviz cinsinden gelir potansiyeli, KKTC’yi özellikle orta ölçekli yatırımcılar için cazip kılıyor.

Ortalama Yatırım 500 Bin Euro

Bayram Tekçe, Türk yatırımcıların yurt dışında konut alırken genellikle Golden Visa programları kapsamında 250 bin Euro ile 1 milyon Euro arasında değişen tutarlarda ödeme yaptığını belirtiyor.

Ortalama yatırım bedelinin ise yaklaşık 500 bin Euro seviyesinde olduğunu ifade eden Tekçe, yatırımcıların tercihlerinin belirli kriterler etrafında şekillendiğini söylüyor.

Buna göre, yönetimi ve kiralanması kolay, merkezi lokasyonlarda yer alan, yeni ve ek tadilat maliyeti gerektirmeyen gayrimenkuller daha fazla talep görüyor. Yatırımcılar, operasyonel riskleri düşük ve öngörülebilir getiriler sunan projelere yöneliyor.

Alternatif pazarlara da değinen Tekçe, Golden Visa programını sonlandırmasına rağmen dijital göçebe vizesi gibi farklı uygulamaları sürdüren İspanya’da özellikle Malaga, Barselona ve güney sahillerinin ilgi gördüğünü aktarıyor.

Ayrıca Golden Visa programını başlatan Macaristan ile Avrupa Birliği adayı Balkan ülkeleri, daha uygun fiyatlı yatırım fırsatları ve vize esnekliği sayesinde öne çıkan yeni destinasyonlar arasında yer alıyor.

Tekçe, yurt içinde gayrimenkul yatırımının yeniden cazip hâle getirilmesi gerektiğini vurgulayarak, sektörün daha kurumsal, şeffaf ve öngörülebilir bir yapıya kavuşması durumunda hem yerli hem de yabancı yatırımcıların tekrar Türkiye’ye yönelebileceğini ifade ediyor.

2026–2027 İçin 6 Milyar Dolar Beklentisi

Uluslararası gayrimenkul uzmanı Özden Çimen ise önümüzdeki döneme ilişkin daha iddialı bir projeksiyon paylaşıyor.

Çimen’e göre, Türklerin yurt dışından konut alımı için ödediği toplam tutar 2026–2027 döneminde 6 milyar doların üzerine çıkabilir.

Bu artışın yalnızca Türkiye’deki ekonomik koşullarla açıklanamayacağını belirten Çimen, yurt dışı piyasaların sunduğu kârlı yatırım fırsatlarının da belirleyici olduğunu söylüyor.

Döviz bazlı kira gelirleri, yüksek getiri potansiyeli ve vize şartlarındaki iyileşmelerin Türk yatırımcıları yurt dışına yönlendirdiğini dile getiren Çimen, Türk vatandaşlarının Dubai’den konut alan yabancılar arasında ilk 10’da yer aldığını hatırlatıyor.

Benzer bir eğilimin Portekiz ve Yunanistan’da da, özellikle oturum ve vize avantajları nedeniyle yaşandığını ifade ediyor.

Çimen, Türk yatırımcıların yurt dışında genellikle villa tipi müstakil konutlar yerine apartman dairelerini tercih ettiğini belirtiyor.

Yeni başlayan, taksitli ödeme seçenekleri sunan ve değer artışı potansiyeli yüksek projelerin daha fazla ilgi gördüğünü vurgulayan Çimen, bu eğilimin önümüzdeki yıllarda da devam etmesini beklediklerini sözlerine ekliyor.