Savaş konut piyasalarını karıştırdı!

İran merkezli jeopolitik gerilimlerin tırmandığı dönemde küresel piyasalarda dalgalı görünüm oluşurken, faiz indirimi beklentileri de yeniden ötelenmeye başladı. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın güçlü rezerv politikasıyla döviz kurunu dengede tutmaya çalıştığı süreçte, gayrimenkul sektöründe beklenen toparlanmanın biraz daha gecikebileceği değerlendiriliyor.

ABD ve İsrail’in İran’a yönelik saldırılarının ardından Körfez bölgesinde tansiyon yükseldi. Dünyanın en pahalı gayrimenkullerinin bulunduğu Birleşik Arap Emirlikleri’nin Abu Dabi ve Dubai emirlikleri İran’dan atılan füzelerin hedefi oldu. Bölgedeki güvenlik endişeleri turizm ve konaklama sektörünü de etkilerken bazı otellerde fiyatların sembolik seviyelere kadar gerilediği ifade ediliyor.

Türkiye'ye yönelen 2 füze imha edildi

Türkiye doğrudan saldırıya maruz kalmasa da iki füzenin hava savunma sistemleri tarafından imha edildiği, parçalarının kırsal alanlara düştüğü bildirildi. Olay sonrası İran’a yönelik sert açıklamalar yapıldı.

Jeopolitik risklerin artmasıyla birlikte küresel piyasalarda paranın yönü yeniden dolara döndü. Petrol fiyatlarındaki yükselişin de etkisiyle rezerv para birimi dolar değer kazanırken, yatırımcı davranışlarında da değişim görülmeye başladı.

Bu gelişmeler konut sektörünü yakından ilgilendiren faiz beklentilerini de etkiledi. Piyasalarda Merkez Bankası’nın mart ayında faiz indirimi yapmayacağı ve olası indirimlerin yaz aylarının sonrasına kalabileceği yönünde görüşler ağırlık kazandı. Bu durumun konut talebinin bir süre daha beklemede kalmasına yol açabileceği ifade ediliyor.

Öte yandan altın fiyatları da savaş sürecinden beklenenin aksine olumsuz etkilendi. Doların güç kazanması altına olan ilgiyi sınırlarken, konut alımı için altın bozdurmayı planlayan yatırımcıların beklentileri de şimdilik ertelenmiş görünüyor.

"Savaş gayrimenkulu doğrudan etkilemedi"

İnşaatçılar ve Gayrimenkul Geliştiricileri Derneği Yönetim Kurulu Başkanı Engin Keçeli, çatışmaların sektöre etkisinin doğrudan değil dolaylı olduğunu belirterek şunları söyledi:

"Gayrimenkul sektörü açısından savaşın etkisi doğrudan cephe hattından değil, ekonomiye yansıyan belirsizlik ve maliyet baskısı üzerinden ortaya çıkıyor. Türkiye gibi enerji ithalatına duyarlı bir ülkede petrol fiyatları yükseldiğinde bunun etkisini çok hızlı görüyoruz. Lojistik maliyetlerinden demir-çeliğe, üretim giderlerinden genel inşaat maliyetlerine kadar geniş bir zincir bundan etkileniyor. İşin bir de finansman tarafı var. Jeopolitik gerilim arttığında merkez bankaları daha temkinli davranıyor ve faiz indirimleri gecikebiliyor. Bu da konut kredilerinin pahalı kalması anlamına geliyor. Dolayısıyla savaşın sektöre en büyük etkisi talebin tamamen ortadan kalkması değil; belirsizlik nedeniyle yatırım ve üretim kararlarının ertelenmesi oluyor."

"Kısa vadede düşüş beklemek olmaz"

Keçeli, konut fiyatlarında kısa vadede sert düşüş beklenmemesi gerektiğini belirterek şöyle konuştu:

"Kısa vadede konut fiyatlarında dramatik bir düşüş beklemek bana çok gerçekçi gelmiyor. Çünkü konut fiyatlarını belirleyen tek unsur kredi faizi değil. Arsa maliyetleri, inşaat girdileri, işçilik ve kur hareketleri hâlâ ciddi bir maliyet baskısı oluşturuyor. Öte yandan Türkiye’de son yıllarda yeni konut üretiminin de yavaşladığını görüyoruz. Bu da arz tarafını sınırlayan önemli bir faktör. Bu nedenle bazı segmentlerde piyasada bir durgunluk olsa da özellikle doğru lokasyonlarda ve nitelikli projelerde fiyatların güçlü kaldığını görüyoruz. Bugün piyasada aslında şöyle bir tablo var: talep tamamen ortadan kalkmış değil ama erişilebilir finansman olmadığı için talep erteleniyor."

"Doğru seçilmiş bir konut hala önemli yatırım"

Konut yatırımının uzun vadeli bir perspektifle değerlendirilmesi gerektiğini belirten Keçeli şu ifadeleri kullandı:

"Bugün yatırımcı açısından karar verirken geçmişe göre çok daha seçici olmak gerekiyor. Çünkü bir tarafta yüksek mevduat getirisi var, diğer tarafta kiralama ve tahliye süreçlerinde ciddi hukuki riskler bulunuyor. Bu yüzden konuta sadece kısa vadeli bir finansal ürün gibi bakmak doğru değil. Ama uzun vadeli düşündüğümüzde Türkiye’de konut hâlâ güçlü bir reel varlık. Yüksek kira seviyeleri ve nüfus artışı konuta olan ihtiyacı ortadan kaldırmıyor. Ben bugün yatırım için konut alacak olsam üç şeye özellikle dikkat ederim: lokasyon, metrekare verimliliği ve doğru kiracı profili. Doğru seçilmiş bir konut hâlâ uzun vadede güçlü bir yatırım olmaya devam ediyor."

"Kamu arazileri üretime açılmalı"

Keçeli, sektörün yeniden canlanması için arz tarafına odaklanılması gerektiğini vurgulayarak şöyle konuştu:

"Sektörün sorunlarını sadece faiz üzerinden okumak eksik olur. Elbette düşük faizli ve uzun vadeli konut kredileri piyasayı canlandırıyor. Ama kalıcı çözüm için asıl mesele arzı artırmak. Türkiye’de özellikle büyük şehirlerde arsa maliyetleri çok yükseldiği için özel sektörün alt ve orta gelir grubuna konut üretmesi giderek zorlaşıyor. Bu yüzden kamu arazilerinin planlı şekilde üretime açılması, plan ve ruhsat süreçlerinin hızlandırılması ve yeni finansman modellerinin geliştirilmesi gerekiyor. Ben sektörün çözümünü dört başlıkta görüyorum: uygun maliyetli arsa, erişilebilir kredi, üretimi hızlandıran süreçler ve orta gelir grubuna yönelik hedefli kamu destekleri. Sadece kredi kampanyası yaptığınızda talebi öne çekmiş oluyorsunuz ama üretim artmazsa sorunu kalıcı olarak çözmek mümkün olmuyor."

Sosyal konut projeleri konut fiyatlarını düşürecek mi?

Keçeli, sosyal konut projelerinin tüm piyasa fiyatlarını düşürmesini beklemenin doğru olmadığını belirterek şu değerlendirmede bulundu:

"Sosyal konut projelerinin bütün piyasa fiyatlarını bir anda aşağı çekmesini beklemek baştan çok gerçekçi değil. Sosyal konutun amacı piyasayı tamamen aşağı çekmek değil, konuta erişemeyen kesimler için alternatif üretmek. Türkiye’de konut talebi çok güçlü ve özellikle büyük şehirlerde ciddi bir arz açığı var. Arsa maliyetleri ve üretim giderleri de yüksek seviyede. Bu yüzden sınırlı sayıda sosyal konut üretiminin bütün piyasayı aşağı çekmesini beklemek doğru değil. Sosyal konutları fiyat düşürücü bir araç gibi değil, sosyal dengeleyici bir politika olarak görmek gerekiyor. Asıl çözüm ise genel olarak üretimi artırmak ve konut arzını genişletmek."

"Türkiye en güvenli ülke"

Lüks konut uzmanı Merve Marangozoğlu ise Türkiye’nin bölgedeki güvenli konumuna dikkat çekerek şu ifadeleri kullandı:

"Türkiye'nin nüfusunda son yıllarda trend gerilemesi görülse de sosyolojik etkiler konuta olan talebi her daim canlı tutuyor. Türkiye'nin taraf olmadığı ve dışında kaldığı ABD-İsrail-İran savaşı geçici bir durum. Daha önce de bölgemizde çok savaşlar yaşandı. Türkiye ve Türk halkı bu durumlar karşısında nasıl duruş sergileyeceğini, neye yatırım yapacağını çok iyi biliyor. Türkiye bu bölgedeki en güvenli alan olarak yer alıyor. Son 15-20 yıldır etrafımızdaki ülkelere bakıldığında savaş nedeniyle nelerin olduğunu görüyoruz. Türkiye güven ve istikrarın yükselen yıldızı olarak ithalata bağlı ürünler nedeniyle geçici ve sınırlı etkileri olan yükselişlerden kısa süreli etkilenmiştir. Konut sektörü dengesini yeniden sağlayacaktır. Türkiye'de doğum, üniversite, atama, boşanma, ailesinden başka evde yaşama, expat, göçmen gibi kişilerin konut talepleri her geçen gün artıyor."

Dubai'de konut fiyatları düştü mü?

Marangozoğlu, savaşın Körfez’deki gayrimenkul piyasasına etkisine de değinerek şunları söyledi:

"İran'a coğrafi olarak cephesi bulunan Dubai'ye füzeler düştü. En lüks otellerinin bulunduğu yerler füzelerle vuruldu. Otellerde gecelik fiyatlamalar bir şişe su fiyatına geriledi. Bölge bilindiği üzere lüks ve finansın merkezi konumuna yükselmişken büyük güven kaybı yaşadı. İnsanlar Dubai'den çıkmak için her yolu denese de uçuşların kapanması ve karayoluyla güvenli bir alana geçilememesi kaosa neden oldu. Ülke yönetimi influencer'ları güven tazelemeleri için Dubai'ye taşıdı. Dubai'de konut fiyatları bir anda yüzde 30-40 geriledi. Bu gibi durumlar Türkiye'nin ne kadar güçlü olduğunu, bölgenin parlayan yıldızı olduğunun ispatı haline geldi. Türkiye ekonomisi, dezenflasyon sürecinin son evresinde ve bundan sonra genele yayılması beklenen refahı destekleyici politikalarla daha da yükselişe geçecek."

Marangozoğlu, faizlerin gerilemesinin konut piyasasında hareketlilik yaratabileceğini belirterek şöyle konuştu:

"Faizler düşüşe geçerse konut satışlarının hızlanacağı gerçeği önümüze çıkıyor. Ancak bu ortamda devletin otoritelerinin harekete geçerek fahiş fiyat uygulamaya başlayan, değerinin çok üzerinde fiyatlarda satış yapmaya çalışan konut sahiplerine yönelik yaptırımları ortaya koyması gerekiyor. Faiz düşüşünün ardından oluşacak talep de arzı tetikleyecek ve sektör yeniden geçmişteki altın yıllarını yaşayacak. Ayrıca coğrafi olarak bölgenin güvenli ülkeleri arasında yer almamızdan dolayı yabancı konut yatırımcısının da ilgi alanındayız ve bu da doğru lokasyonlarda fiyatlamalar üzerinde pozitif etki yapmaya en kısa sürede başlayacak."

Marangozoğlu, mevcut koşullarda yatırımcılara oturacakları evi satın almalarının daha mantıklı olabileceğini belirterek sözlerini şöyle tamamladı:

"Oturulacak evi almak şu an için en mantıklı seçenek. Yatırım amaçlı olarak peşin parayla alınan konutta paranın zaman değerinin kısa vadede yerine gelmemesi hüsrana neden olabilir.

Ayrıca son dönemde kiracılarla ilgili yaşanan zam ve tahliye sorunları da yatırım amaçlı konut alımlarını frenlemeye başladı. Kredi faizlerindeki yükseklik ve ikinci konutlara çıkan düşük krediler de yatırım amaçlı konut tercihlerini öteliyor. Bundan dolayı oturulacak evi almak uzun vadede kazanç sağlayacaktır."