Emlak vergisinde 10 kata kadar artış!

Emlak vergisinde 4 yıl­da bir yenilenen met­rekare birim değerle­ri, bu yıl yeniden tespit edil­di. Belediye temsilcisi, vergi dairesi temsilcileri, tapu mü­dürlüğü, ticaret odası temsil­cisi ile mahalle veya köy muh­tarından oluşan 7 kişilik Arsa Takdir Komisyonu, metrekare birim değerlerini cadde cad­de, sokak sokak yeniden belir­ledi. Emlak vergisinde temel alınacak yeni birim değerler, 1 Ocak 2026’dan itibaren ge­çerli olacak ve yeni yılın em­lak vergileri bu değer üzerin­den ödenecek.

Gayrimenkul alım satımları sırasında tapu harcına esas değer de emlak vergisi değerinin altında ol­mayacak. Rayiç bedelin esas alındığı emlak vergisi, büyük­şehir sınırları içindeki konut­larda binde 2, büyükşehir dı­şında bin 1’den hesaplanıyor. Örneğin büyükşehir sınırları içerisinde 2 milyon TL rayiç bedelde, emlak vergisi yıllık 4 bin lira oluyor. Söz konusu vergi, mart ve kasım aylarında iki eşit taksitte ödeniyor.

Bazı bölgelerde 10 katı aştı

Dünya'nın haberine göre yeni metrekare birim de­ğerler, İstanbul’un bazı bölge­lerinde yüzde 100’e yaklaşır­ken, bazılarında 2’ye, 3’e kat­landı. Bazılarında ise 10 katını aştığı belirlendi. Gayrimenkul çevrelerinden edinilen bilgi­lere göre, Tuzla Aydınlı Ma­hallesi Hal Yolu Caddesi’nde 2021 yılında sokak rayiç değeri 361,23 TL olurken, 2025 yılın­da bu rakamın 2.799,44 TL’ye yükseldiği, Maltepe Krizan­tem Sokak için rayiç değerinin de 2.212,80 TL’den 8.194,69 TL’ye yükseldiği öğrenildi. Yi­ne Anadolu Yakası’nda İstan­bul Kadıköy’de Yıldız sokakta 2021 yılında 3.774 TL olan ar­sa birim değeri, 2025 yılında 12.470 TL’ye çıktı. İstanbul’da Erenköy Fırın sokakta metre­kare emlak rayiç değeri 22.000 TL’den 107.000 TL’ye çıktığı belirlendi.

Teşvikiye’nin en pahalısı Valikonağı

İstanbul Avrupa Yakasında­ki bazı lüks semtlerde yeni ra­yiçler 450 bin TL'i buldu. Bu­na göre, Teşvikiye’de Hüsrev Gerede caddesi ve Ferah so­kakta 300.000 TL, Valikonağı, Öğretmen Haşim Çeken cad­delerinde 450.000 TL, Teşvi­kiye caddesi 420.000 TL, Ful­ya, Güzelbahçe ve Hacıemin Efendi sokakları ve Hakkı Ye­ten caddesinde 280.000 TL, Büyük Çiftlik sokak 280.000 TL, Nişantaşı Ihlamur Yolu, Akkavak, Osman F. Seden ve Şakayık sokaklar 250.000 TL, Çağdaş sokak Nüzhetiye cad­desinde 190.000 TL, Büyük­dere Caddesi Fulya, Mecidi­yeköy mahalleleri 87.451 TL, Kurtuluş caddesi Eskişehir mahallesinde 36.168 TL oldu­ğu görüldü.

Ziya Gökalp, Mimar Sinan’da 10 katı aştı

Yine İstanbul Avrupa Ya­kası’nda Bağcılar Mahmut­bey mahallesinde 12.934 TL olan birim değeri 15.776 TL’ye yükseldi. Başakşehir Ziya Gö­kalp mahallesinde 2021 yılın­da 1.134 TL olan rayiç 2025'te 65.000 TL’ye, Büyükçekmece Mimar Sinan Mahallesinde 792 TL’den 11.000 TL’ye, Bey­likdüzü Gürpınar Mahalle­sinde 475 TL’den 9.670 TL’ye yükseldiği görüldü. İzmir Bay­raklı Salhane mahallesinde aynı dönemde 6.566 TL’den 85.000 TL’ye, Kocaeli Karte­pe’deki Uzunbey mahallesin­de 550 TL’den 20.000 TL’ye çıktığı öğrenildi.

Vergi mahkemelerine dava yolu açık

FCR GYO Genel Müdürü Emrullah Temel, yeni değerle­re işaret ederek, Kadıköy Bos­tancı Mahallesi, Bostan Sokak için rayiç değerin 2021 yılında 3.904,96 TL, 2023’te 8.073,25 TL, 2024’te 10.433,06 TL, 2025 yılında ise 12.724,68 TL oldu­ğunu söyledi. Söz konusu yeni değerlere ilişkin itiraz sürecine de işaret eden Temel, normal itiraz süresinin 31 Temmuz 2025 olduğunu, ancak son gü­nün adli tatile rastlaması sebe­biyle 7 Eylül 2025 tarihine ka­dar vergi mahkemelerine itiraz davası açılabileceğini de sözle­rine ekledi.

Tapu harçları yeni rayiçten etkilenecek

Dünya Şehir Genel Müdür Eser Serbest, İstanbul genelinde 2025 Temmuz’da açıklanan yeni rayiç bedellerin, 1 Ocak 2026 tarihi itibarıyla resmen yürürlüğe gireceğini, bazı bölgelerde 10 kata varan artışların öngörüldüğünü söyledi. Serbest, sözlerini şöyle sürdürdü: “Bu düzenleme, tapu harcı, emlak vergisi ve intikal işlemleri gibi mali yükümlülükleri doğrudan etkiler.

Örneğin, Kartal Hürriyet Mahallesi’nde 2021 yılında ortalama 1.500–2.000 TL metrekare olan belediye rayiç değeri, 2025 güncellemesiyle 6.000–7.500 TL bandına yükselmiştir. Aynı şekilde Maltepe Bağlarbaşı Mahallesi’nde 1.200 TL olan metrekare değerinin, 2026 itibarıyla 8.000 TL üzerine çıkması beklenmektedir. Bu artışlar, bazı bölgelerde yüzde 300 ila yüzde 1.000’e varan oranlara ulaşarak ciddi mali etkilere yol açacaktır. Ancak, rayiç bedel, piyasa değeri değildir. Rayiç, belediyelerce belirlenen resmi alt sınırdır."

Vergi bin 500 TL’yse, 8 bin-15 bin TL'ye çıkar

Gayrimenkul Uzmanı Şenay Araç, 2025 yılı belediye emlak rayiç bedellerinin güncellendiğine belirterek, şöyle devam etti: “Bu güncellenen rayiç bedeller, 2026 yılı emlak vergisi hesaplamalarında esas alınacak. Ancak önemli bir detay var. Tapuda yapılacak satış işlemlerinde, özellikle hisseli (yarım) satışlarda, artık güncel rayiç bedel üzerinden işlem yapılması zorunlu hale geldi.

Yani belediyeden alınacak rayiç bedel yazısı ile satış işlemi gerçekleştirilecek ve bu tutar üzerinden tapu harcı ödenecek. Bu da tapu harçlarının ciddi şekilde artacağı anlamına geliyor. Rayiç bazı bölgelerde yüzde 100, bazılarında yüzde 200 arttı. Bu da emlak vergilerine yansıyacak. Örneğin, yıllık 1.500 TL emlak vergisi ödeyen bir mülk sahibi, artık aynı taşınmaz için 8.000 TL ile 15.000 TL arasında vergi ödemek zorunda kalabilecek. Bu rakamlar, bölgenin yeni metrekare fiyatlarına göre değişkenlik gösterecek.”

Dört yıllık dönemi kapsayacak

İTO Gayrimenkul Komite Başkanı Hakan Akdoğan, yeni değerlerin 2026-2029 dönemini kapsayacağını söyledi. Akdoğan, şöyle devam etti: "Dava açma süresi muhtarlık veya belediyede yapılan ilan tarihinden itibaren 30 gündür. Ancak ilanların çok büyük bölümü haziran sonunda veya temmuz başında yapıldığından 30 günlük sürenin sonunun adli tatilin başlangıç tarihi olan 20 Temmuz ve sonrasına denk gelmesi halinde dava açma süresi uzayacaktır. 7 Eylül’ün pazar gününe denk gelmesiyle süre 8 Eylül'e kadar uzayacaktır.”

Yeni değerlere itirazlarda artış olabilir

Yüksek Şehir Plancısı ve İmpo İmar Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Müberra Oflaz, yeni rayiç değerlerdeki artışlara dikkat çekerek, itirazlarda artış olabileceğini söyledi. Bedellerin çok yüksek olduğu yönünde genel bir kanı oluştuğunu Oflaz, “Yeni rayiç değerler belediyelere ve muhtarlıklara asılıyor, mülk sahiplerinin askıdayken takip etmelerinde fayda var, çünkü askıdayken itirazlar yapılabiliyor. Bazı bölgelerde 25 Haziran’da askıya çıkmış, mülk sahiplerinin 30 iş günü içinde itirazda bulunmaları gerekiyor.”