AVM’lerin 'ciro şampiyonları' belli oldu: İşte en çok kazanan markalar

Gazete Oksijen’in Malumat köşesinde yayımlanan kapsamlı analiz, Türkiye’deki alışveriş merkezlerinin (AVM) ışıltılı koridorlarındaki devasa ekonomi çarkını ve bu pastadan en büyük payı alan markaları ortaya koydu. 2018 yılından sonra yeni yatırımlar hız kesse de, 2025 sonu itibarıyla sayıları 445’e ulaşan AVM’ler, hem markalar hem de tüketiciler için bir numaralı pazar yeri olma özelliğini sürdürüyor. Toplam kiralanabilir alanın 14 milyon metrekareye ulaştığı bu dev sistemde, yıllık toplam cironun 59 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmesi sektörün büyüklüğünü gözler önüne seriyor.

IŞILTILI KORİDORLARIN CİRO ŞAMPİYONLARI
Perakende dünyasının en merak edilen sorusu olan "En çok kim kazanıyor?" sorusunun yanıtı, Türkiye’nin en büyük iki AVM işletmecisi olan Rönesans GYO ve Torunlar GYO’nun verilerinde gizli. Analizdeki verilere göre, her iki dev zincirin portföyünde de zirvenin sahibi değişmiyor. Bünyesinde Zara, Massimo Dutti ve Bershka gibi dünya devlerini barındıran Inditex Grubu, AVM’lerin en güçlü ciro makinesi olarak öne çıkıyor. Rönesans AVM’lerindeki toplam kira ödemelerinin yüzde 5.3’ünü tek başına gerçekleştiren grubu; yerli perakende devi LC Waikiki, teknoloji lideri MediaMarkt ve gıda tarafında Burger King gibi markaları yöneten TAB Gıda izliyor.

HER BİN LİRANIN 125 LİRASI AVM İŞLETMECİSİNE GİDİYOR
AVM’lerin gelir modeli, markaların yaptığı satışın belli bir oranını "Doluluk Maliyet Oranı" (OCR) adı altında kira olarak ödemesine dayanıyor. Analize göre, Türkiye’de bir tüketicinin yaptığı her 1000 liralık alışverişin ortalama 125 lirası doğrudan AVM sahibinin kasasına gidiyor. Yazıda bu durum, "Sektörde ortalama OCR tarihsel olarak yüzde 12-13’lerde seyrediyor, yani markalar yaptıkları cironun kabaca sekizde birini kira olarak ödüyor" ifadesiyle açıklanıyor. Bu oranlar 2025 yılında geçmiş yıllara oranla bir miktar gerilemiş olsa da, AVM işletmeciliği kârlılığını korumaya devam ediyor.

İSTANBUL VE ANADOLU ARASINDAKİ CİRO MAKASI
AVM ekonomisindeki coğrafi dağılımda İstanbul'un tartışmasız üstünlüğü dikkat çekiyor. Türkiye genelindeki kiralanabilir alanın üçte birine ev sahipliği yapan İstanbul, metrekare başına verimlilikte Anadolu’yu geride bırakıyor. Verilere göre İstanbul’daki bir AVM mağazası, Anadolu’daki benzerine göre yaklaşık yüzde 30 daha fazla ciro yapıyor. Örneğin 2026 yılı başında İstanbul’da metrekare başına ortalama ciro 17 bin TL’yi aşarken, Anadolu’da bu rakam 13 bin TL seviyelerinde kalıyor. Bu durum, markaların neden devasa kiralara rağmen İstanbul’un popüler AVM’lerinde yer kapma yarışında olduğunu kanıtlıyor.

LÜKS MARKALARIN METREKARE VERİMLİLİĞİ
Listenin en dikkat çekici detaylarından biri de Beymen ve Vakko gibi lüks segmentteki markaların performansında saklı. Bu markalar, LC Waikiki veya Migros gibi devlerin kiraladığı devasa alanların aksine çok daha küçük metrekarelerde faaliyet gösteriyor. Ancak ödedikleri kira paylarına bakıldığında, birim alanda çok daha yüksek satış hacmine ulaştıkları görülüyor. Torunlar GYO verilerinde Beymen’in yaklaşık 3 bin 700 metrekarelik bir alanla kira gelirleri listesinde 5. sırada yer alması, lüks tüketimin AVM ekonomisi içindeki stratejik ağırlığını ortaya koyuyor.

DEV BİNALARIN MİLYARLIK HASILATLARI
AVM binalarının bazında bakıldığında ise rakamlar dudak uçuklatıcı seviyelere ulaşıyor. Malumat köşesinde yer alan verilere göre, Mall of İstanbul 2025 yılında bünyesindeki mağazalar aracılığıyla 27.3 milyar TL’lik toplam satışa imza atarak adeta tek başına bir ekonomi bölgesi gibi çalıştı. Onu 14.9 milyar TL ile Bursa Korupark izlerken, Ankara ve Antalya’daki dev yapılar da milyar liralık barajları rahatlıkla aşıyor. 2026 yılında toplam AVM cirosunun dolar bazında 65 milyar dolara ulaşması beklenirken, bu dev yapıların perakende ticaretindeki hakimiyetinin artarak süreceği öngörülüyor.